משכנתה לנכס עבור העסק או לנכס פרטי הינה החלטה עסקית לכל דבר ולעיתים ההחלטות העסקיות והפרטיות נפגשות

לפני מספר שנים החליטו באקדמיה ללשון עברית שהמילה משכנתא, שמקורה מהשפה הארמית, יכולה להיכתב בצורתה העברית הנכונה והמותאמת לימינו: משכנתה.
השינוי הינו רק בכתיבה כל השאר נשאר אותו דבר – הגיית המילה, השימוש של המשכנתה ועצם היותה הלוואה הניתנת תמורת שעבוד נכס נדל"ן.
ההשקעה של עסקים ואנשים פרטיים בנדל"ן הביאה את הענף המשכנתאות לרמות שיא כל שנה. אפילו בשנת הקורונה, לאחר היציאה מההלם הראשוני, המשיכו עסקאות הנדל"ן להתקדם ורמת המשכנתאות המשיכה לשבור שיאים.
משכנתה הינה הלוואה כנגד נכס ולכן יכולה לשמש את הגוף העסקי, את התא המשפחתי ולעיתים גם מתערבבים השיקולים של התא המשפחתי והגוף העסקי.
משכנתה לקניית נכס הינה אחת ההשקעות הגדולות ביותר איתן מתמודד העסק או משק הבית. ככל החלטה פיננסית בהיקף גדול, יש לבחון את האפשרויות הכוללות ולהתאים את היקף המשכנתה, ההחזר החודשי ושינויים צפויים לאורך השנים.

משכנתה עסקית
את המשכנתה העסקית נפגוש במספר מצבים שונים כאשר העסק מעוניין לעבור למיקום המתאים לו יותר מבחינת ההתפתחות העסקית  – מיקום גיאוגרפי, מקום להתרחבות הפעילות העסקית (קווי יצור או תוספת משרדים),  במקרים של קבלת עידוד למעבר לאזור פיתוח או לחילופין השקעה שמעוניינים הבעלים לבצע באמצעות יתרות פיננסיות שנצברו בחברה לאורך השנים. בביצוע משכנתה עסקית לטובת העסק עצמו נכנס לנושא השיקול של השכירות האלטרנטיבית שישלם העסק במידה ויחליטו בעליו להמשיך ולשכור נכס אחר במקום לקנות את הנכס המבוקש. בכל המקרים של קניית נכס, אם עבור העסק עצמו ואם עבור השקעה, מחזק עצם קיומו של הנכס את מצבת הנכסים של החברה ואת איתנותה הפיננסית. ולאורך השנים, בהנחה כי שווי הנכס עולה, יהווה הנכס הון עצמי סמוי הקיים במצבת הנכסים של העסק בשל עליית שווי הנכס שבבעלות העסק.
משכנתה עסקית בדרך כלל תינתן לתקופה יותר קצרה ממשכנתה פרטית ואינה מחויבת בתנאיה לפי הרגולציה על משכנתה פרטית  – חלוקה למסלולים, יכולת החזר למשק בית ועוד.

משכנתה פרטית

את המשכנתה הפרטית נפגוש במצבים דומים למשכנתה העסקית, אך פה מדובר על התא המשפחתי של כל אחד מאיתנו. גם במשכנתא הפרטית הסיבות לשינוי הינן רצון לשנות מיקום גיאוגרפי של התא המשפחתי, התרחבות התא המשפחתי המחייבת לעבור למקום התואם יותר ומאפשר מגורים בנוחות לכל בני הבית, רצון לשפר את היכולות הפיננסיות והמגורים של התא המשפחתי – מעבר למקום שעלות הקניה יותר זולה לאותו סטנדרט מגורים מבוקש או לחילופין רצון של התא המשפחתי לבצע השקעה נוספת בנדל"ן בכדי לממש חסכונות שונים ויתרות כספים שנצברו לתא המשפחתי. גם במשכנתה פרטית יש חשיבות לעלות האלטרנטיבית של שכירות מול קניית הנכס המבוקש, אבל במשכנתה פרטית נכנסים שיקולים רגולטוריים רבים שחייבים להילקח בחשבון. במשכנתה פרטית ישנם מספר התחייבויות רגולטוריות שהבנקים מחויבים לעמוד בהם בכדי לאשר משכנתה לתא משפחתי: יכולת החזר, הון עצמי מינימלי נדרש, חלק תשלום המשכנתה מסך הכנסות משק הבית, גיל הלווים, מסלולי הריבית השונים, אפשרויות דיור אלטרנטיביות ועוד. משכנתה פרטית יכולה להגיע לפריסה של עד 30 שנה (אך יש לזכור שיש לזה השפעה על שיעור גובה הריבית ותשלומי הריבית בפועל).

כשפרטי ועסקי נפגשים

ישנם מקרים שבהם ההחלטות העסקיות וההחלטות הפרטיות נפגשות. אצל השכירים יש להסתכל על לקיחת המשכנתה הפרטית כמו עסק לכל דבר – לתכנן את המשכנתא עם התקדמות התפתחות התא המשפחתי ולא לבצע פעולות מתוך רצון מיידי או חוסר בידע המתאים להסתכלות עתידית על המשמעויות של לקיחת הלוואה לתקופה ארוכה כל כך.
אצל בעלי עסקים אשר מעוניינים לשנות או לקדם פעילות עסקית נוספת אנו נראה מספר מקרים בהן החלטות אלו נפגשות.
פעילות פרטית של בעלים של עסק – בעלים של עסק בתחום הבניה והתשתיות המעוניין לנצל יכולת אישית פיננסית ולמנף את פעילותו הפרטית בדמות קניית או בניית נכסי נדל"ן פרטיים. בעל עסק זה ייקח משכנתה פרטית עבור פעילות זו ויעמוד בכל הכללים של דרישות בנק ישראל מהגוף המממן. המשכנתה תהייה בחשבונו הפרטי ומשק הבית יישא בעלויות פעילות זו ללא שיתוף פעילות העסק בנושא זה.
במקרה זה יכול בעל העסק להחליט כי יעשה את זה כפעילות עסקית בתחילה ולאחר מכן יעביר את הפעילות לבעלותו הפרטית או ההיפך. במקרה זה מומלץ לבחון את הנושא עם רואה חשבון המתמצא בנושא.

בעל עסק שלא קשור לפעילות נדל"ן – כמו במקרה הראשון, רק שכאן הגוף המממן יבקש יותר פרטים ויתעניין ביכולתו של בעל העסק ואחוזי ההצלחה של בנייה ואחזקת הנכס המניב. העסקה הראשונה בדרך כלל תבוצע כעסקה פרטית ורק לאחר שהגוף המממן ייווכח ביכולותיו של בעל העסק יאפשרו לו לבצע את הפעילות כפעילות עסקית.

הכנסת הון נוסף לעסק – לעיתים יש צורך בהכנסת הון נוסף לעסק לצורך צמיחה או לצורך גישור לתקופה מסוימת. במקרים אלה קיימת לבעל העסק שתי אפשרויות: הראשונה – לקיחת משכנתה פרטית על הנכס שלו בכדי להזרים את ההלוואה דרך חשבונו הפרטי לחשבון העסקי. פעילות זו הינה על פי הרגולציה של בנק ישראל ומחייבת את הלווה ככל משכנתה רגילה לדיור. השנייה – שעבוד הנכס כמשכנתה שניה עבור חובות העסק ובכך לקבל אשראי נוסף הנדרש לפעילות העסקית. חשוב לציין שבמקרה זה, גם אם מדובר במשכנתה רגילה או במשכון הנכס לטובת העסק, חשוב לבחון את כלל ההיבטים הנובעים מביצוע של פעילות כזו מאחר ועדיין מדובר בבית מגורים המשמש את התא המשפחתי של בעל העסק.

לסיכום
גיוס הון חיצוני לרכישת נכס נדל"ן תהייה תמיד החלטה גדולה וכבדת משקל, הן על התא המשפחתי והן על העסק. בייחוד כאשר השיקולים הללו נפגשים יש לבחון היטב את המשמעויות של כל אחת מהאלטרנטיבות ואולי לחפש גם אלטרנטיבות נוספות שאינן מערבות את הנכס הפרטי בפעילות העסק. בכל אחד מהמקרים כדאי להתייעץ עם איש מקצוע בתחום בכדי להבין את ההשלכות של כל אפשרות ואולי אף למצוא פתרונות נוספים שיכולים לסייע גם לתא המשפחתי וגם לעסק, במקביל לרצון להתפתח ולצמוח.