אז כולנו שמענו לפני כמה ימים שבנק ישראל המליץ להסיר את מגבלת מסלול הפריים. להזכירכם לפני כעשור מייד לאחר המשבר החליט בנק ישראל להגביל את הלווים בתחום המשכנתאות בלא יותר מ-1/3 משכנתה במסלול הפריים. החשש של בנק ישראל היה שאם אנשים ייקחו משכנתה רק במסלול פריים והפריים יעלה זה יגרום למשפחות רבות לקפיצה בגובה ההחזר החודשי. בינתיים הפריים נותר מאד נמוך מאז 2008 והטענה היא שמאות אלפי משפחות בישראל שילמו מיליארדים נוספים של ריביות בשל החלטה זו.

ככל הנראה ההחלטה על ביטול מגבלת הפריים נובעת מצפי של בנק ישראל שריבית הפריים תישאר נמוכה. (כנראה הציפיות של בנק ישראל הוא משבר עולמי כזה או אחר כל כמה שנים….) . אך מאחר ועדיין קיימת חובה של לקחת לפחות 1/3 משכנתה בריבית קבועה, זה מאפשר לנו לקחת עד 2/3 משכנתה במסלול פריים.

אז מה זו בעצם ריבית הפריים? הריבית הבנקאית הבסיסית אותה מפרסם בנק ישראל, בתוספת מרווח 1.5% שלוקחים הבנקים המסחריים. ריבית בנק ישראל עומדת כיום על 0.1% כך שריבית הפריים נכון להיום הינה 1.6% שהינה ריבית נמוכה. אך היו שנים שהפריים היה מאד גבוה!

ואיך זה נוגע למשכנתאות שלנו? מאחר ומשכנתאות הינן הלוואות שבד"כ נלקחות לשנים ארוכות (מעל 10 שנים ועד 30 שנה) כל שינוי בריבית משנה את הסכום שאותו נחזיר לבנק . מסלול הפריים הינו מסלול שלא צמוד למדד, אפשר לפרוע אותו ללא עמלות פירעון מוקדם ונכון להיום הוא בד"כ זול מאד לעומת המסלולים האחרים.
אז יאללה…זה הזמן למחזר את המשכנתה או לקחת משכנתה חדשה!

רגע, הנה כמה דברים שצריך לדעת:

זו לא הריבית, זה המרווח – הבנק לא מודד את המשכנתה שלכם במושגי ריבית אלא במושגי מרווח, או במילים אחרות – הרווח. הבנק בוחן את הלווה: מקורות הכנסה, הכנסה פנויה, יכולת החזר, היסטוריית אשראי ועוד וגם בוחן את הנכס ומהם אחוזי מימון אותם הלווה מבקש, ומחליט על המרווח שאותו הוא מעוניין לקבל מהתיק. ולכן יש סיכוי גבוה שהגדלת מרכיב הפריים במשכנתה, שהינו מרכיב בעל ריבית נמוכה יחסית יעלה משמעותית את הריביות במסלול אחר, וזאת בכדי להשאיר את מרווח הריביות אותו הבנק מעוניין לקבל או לחילופין מסלול על בסיס הפריים יתומחר גבוה ממה שהיינו רגילים לראות בשנים האחרונות.

זו לא הריבית, זה התמהיל – עד השינוי היו 3 מסלולים מאד נפוצים בכל משכנתה: פריים, ריבית משתנה צמודה, ריבית קבועה צמודה/לא צמודה, וניתן היה לתפור לכל לקוח את התמהיל האופטימלי ביותר עבורו.. לכל מסלול יש את היתרונות והחסרונות שלו. חלוקת המסלולים באופן שווה היא אפשרית אבל היא ככל הנראה לא המיטבית עבור אותו לקוח. יש לבחון את תמהיל המשכנתה בהתאם לכל לקוח ולבחון את ההשפעות של כל מסלול על ההחזר החודשי ואת רמת הסיכון שלו לאורך השנים, לבחון כיצד שינוי בין שנות ההחזר בין המסלולים יכול לשפר את גובה הריביות ובהתאם את הריבית בכל מסלול ולבסוף להביא לתמהיל אופטימלי שיתאים ללווה ולא לבנק.

זו לא הריבית, זה ניהול הסיכון – כפי שצוין, לכל מסלול יש את היתרונות שלו ואת החסרונות שלו. אחד החסרונות בחלק מהמסלולים הינו חוסר היכולת שלנו כלווים לדעת מה יהיה שינוי הריבית בעתיד. היום אנחנו נשואים טריים ועוד 10 שנים עם 3 ילדים – גנים וצהרונים, חוגים ואולי גם רוצים להחליף את הנכס ולשדרג. מה תהייה העליה בשכר? האם נרצה לכסות משכנתה עם קרן השתלמות שהשתחררה או להחליף את הריהוט בסלון? ככל שנרצה יותר ודאות, כך "נשלם" בשיעור ריבית גבוה יותר במסלול, וככל שנרצה ריבית נמוכה יותר כך נעלה את הסיכון של תיק המשכנתה שלנו כאשר לאורך השנים הסכומים עשויים להשתנות מאד כתוצאה משינויי הריביות.

ישנם גורמים נוספים שיכולים להשפיע על לקיחת משכנתה או על הכדאיות של מחזור משכנתה, ולכל משק בית יש את הנתונים היחודיים שלו ולא נכון יהיה להשוות בין משכנתה אחת לשנייה. לכן חשוב להבין את הצרכים של כל משק בית ולהתאים את תמהיל המשכנתה האופטימלי עבורו.
ההודעה על השינוי במסלול הפריים יצאה לפני מס' ימים וטרם נכנסה לתוקף, והשוק עדיין לא יודע מה יהיו ההשפעות על הריביות במשכנתאות החדשות שינתנו מייד לאחר שינוי זה. מאחר והמשכנתה הינה אחת מההחלטות הפיננסיות העיקריות והגדולות שכל משק בית נתקל בה ונאלץ להתמודד עימה , לעיתים בחוסר ודאות, כדאי לבחון טוב את השפעת השינוי על הריביות השונות במסלולים שונים ולבחון כדאיות מחזור המשכנתה או הכדאיות בבחירת מסלול האחד על משנהו.