רכישת נכס הינה אחת ההחלטות הכלכליות העיקריות שעושה משק בית . יש כאלו הטוענים כי שכירות עדיפה על קניה מבחינה כלכלית

משפחות רבות גרות בבתים בבעלותן ואילו שאינן, תמיד נמצאות בשאיפה למצוא את הנכס המתאים להם לקניה. אך האם המהלך הנכון לכל משפחה הינו קניית נכס למגורים?  כיום כ-70% מבתי האב בישראל הינם בעלי נכסים בבעלותם כאשר בעולם המספרים נמוכים בהרבה.

לשם הדוגמא ניקח 2 זוגות  צעירים המעוניין בדירת 4-5 חדרים. לשניהם  הון עצמי של 500 א' ₪. זוג ראשון הולך על האופציה לרכישה והזוג השני הולך על האופציה של שכירות לטווח ארוך.

מבחן תזרים המזומנים

בהנחת קניית הדירה הזוג הצעיר שלנו יידרש למשכנתא בסדר גודל של 1 מש"ח. בפריסה ל25 שנה ישלם הזוג כ-5,000 ₪ בחודש להחזר המשכנתה לאורך 25 שנה ויחזיר לבנק בפועל כ-1.4 מ' ₪, זאת אומרת כ-400 א' ₪ תשלומי ריבית לאורך תקופת ההלוואה.
לעומת זאת הזוג  שישכור את הדירה, ישלם כ-4,000 ₪ לתקופה של 25 שנה, אך מצד שני יוכל להשקיע את ההון העצמי שנותר לו בהשקעה לא מסוכנת מידי  שתייצר לו כ-2000 ₪ בחודש כך שבפועל ישלם לאורך השנים שכירות של 2,000 ₪ בלבד. ותמיד  תישאר לזוג סך ההון העצמי שהינו 500 א' ₪.
מבחינה תזרימית נראה כאן כי כדאי להמשיך ולשכור בכדי להוריד את ההוצאה הכספית החודשית של משק הבית במעל 50% מאשר באופציית הקניה.

מבחן הנכסים
בהנחה שהדירה שמרה על ערכה הריאלי לכל תקופת ההלוואה, בסיום ההלוואה לזוג הרוכש תישאר ביד דירה בשווי של 1.5 מש"ח.
מהצד השני הזוג השוכר ישמור על ההון העצמי שלו בסך 500 א' ₪ וכן ייצר חסכון של כ-2,000-1,500 ₪ לחודש בגין שכירת הנכס והשקעת ההון העצמי שלו. סכומים אלה יכולים להגיע לכדי 500-600 א' ₪ נוספים לאורך תקופה של 25 שנה. כך שלזוג זה תישאר בסוף התקופה כ-1.1-1.2 מ' ₪. כמובן שמדובר בהשקעה סולידית וללא השפעות חיצוניות אחרות שיכולות להביא את תיק ההשקעות והחסכון שנוצר לשווי של כ-1.5 מ' ₪.
במבחן הנכסים, מבחינת שווי הנכס ושמירת הערך שלו, יש יתרון קטן יחסית לקנייה מאשר לשכירות לאורך זמן.

מבחן שינויי מחירים
בשני המבחנים הקודמים עסקנו בהשוואה בלי התייחסות לכוחות השוק הקיימים – גם בשכירות וגם בשווי הנכס וכמובן לא בסוגי השקעות שונות ופחות סולידיות.
אבל למעט מקרים בודדים שהיו לאורך ההיסטוריה, מחירי הדירות הריאליים בארץ תמיד טיפסו כלפי מעלה. לעיתים בזחילה של 2%-3% ולעיתים בקפיצות גבוהות יותר.
מאחר והכסף הנמצא בתיק ההשקעות מרוויח את עליות הריביות אך הכסף בפועל אינו משנה את שוויו כלפי מעלה.
בנוסף, אין הבטחה כי מחירי השכירות ישמרו על סטנדרט זה לאורך 25 שנה ויש צפי לעליית מחירי השכירות לאורך תקופה ארוכה זו.
ולכן במבחן שינויי המחירים הכף נוטה באופן ברור לרכישת נכס. נתוני עליית המחירים לאורך השנים מראים כי דירה ששווה כיום כ-1.5 מש"ח תהיה שווה עוד כ-25 שנה לפחות 2.5 מ' ₪ ולכן הזוג הקונה ייהנה מעליית מחיר הנכס בבעלותו וריאלית ירוויח סכום נוסף של כ-1 מש"ח מעבר לסכום שהשקיע בקניית הנכס.

מבחן השוק

בסופו של דבר ולאורך זמן, כפי שמראים ניתוחי שוק ההון מידי כמה שנים, השקעה בדירה למגורים ולעומת השקעה בתיק ני"ע המספק תשואה של כמה אחוזים כל שנה מביא לאורך התקופה את אותה תוצאה. ולמה? כי כוחות השוק מנתבים ומאזנים את עליית מחירי הדירות לעומת עליית שכר הדירה והדבר מתבטא גם בשינויים השוק ההון. ברגע שאפיק מסוים – קנייה, שכירות או השקעה בני"ע מביאים לתשואה גבוהה יותר, ישנה נטייה של אנשים לפנות לאפיק השקעה זה ואז העלייה מתחילה להתאזן ואילו אפיק אחר עולה במקומו וכך הלאה עד להגעה לשיווי משקל כלכלי בין האפיקים השונים.

לסיכום
יש כאלה שיגידו שעדיף להוציא את הכסף על תשלומי משכנתא ולקבל את הנכס לבעלות מלאה בסוף המשכנתא מאשר להוציא את הכסף על שכירות והאחרים יגידו כי הגמישות והיכולת להשקיע את הכספים בהשקעות שונות יתנו הכנסה אלטרנטיבית ואפשרויות השקעה נוספות בעתיד.

אך לאחר כל המבחנים שביצענו להחלטה אם לקנות או לשכור יש מסקנה ברורה: ההחלטה אינה כלכלית אלא יותר פסיכולוגית.

• קניית דירה נותנת תחושת בטחון מאשר נכסים לא מוחשיים כגון תיק ני"ע.
• תיק ני"ע ודירה להשקעה – לאורך שנים יביאו את אותה התשואה בשל הכוחות הכלכליים של השוק.
• מחירי השכירות אינם קבועים ועלולים לעלות ולאפס את כל הרווח מתיק ני"ע אותו השקענו. מעבר למחירי השכירות ישנה תמיד אי הידיעה האם יוארך החוזה, האם המשכיר יעלה את המחיר ואם נחליט לעזוב מה נעשה עם המסגרות הלימודיות של הילדים. אך מצד שני, שכירות נותנת לנו גמישות ואפשרות לעבור במהירות ממקום למקום תוך שדרוג הנכס הקיים למגורים בהבדל של כמה אלפי שקלים בשנה ולא באמצעות שיפוץ שיעלה כמה מאות אלפי שקלים.
• ולבסוף, מחירי הדירות שעולים כל שנה גורמים לרבים לחשוש מאיבוד החלום ולפנות מהר לביצוע הקנייה טרם יעלו המחרים שוב.

אך בשקלול כל המרכיבים, ובייחוד המרכיבים הפסיכולוגיים של החלטה מסוג זה – אנחנו מעדיפים לרכוש את הנכס מאשר להשקיע את הכספים בשוק ההון.