ברכישת נכס מסחרי נכנסים שיקולים שונים הנוגעים גם למהות העסק והתפתחות פעילותו, נכנסים גם שיקולי מיסוי שונים ואז ההחלטה לשכור או לקנות נהיית קצת יותר מסובכת.

השאלה האם לקנות נכס לפעילות העסק או לחילופין להמשיך לשכור עולה חדשות לבקרים גם אצל בעלי עסקים שונים. לעומת ההחלטה במישור הפרטי, עליה דיברנו שבוע שעבר, הנוגעת יותר לשיקולי השקעה אלטרנטיבית והחלטות שונות של  התא המשפחתי בנושא, כאשר מגיעים להחלטה עסקית בנושא שכירות או קניה ישנם משתנים רבים נוספים שיכולים להשפיע על ההחלטה.
גם בנכס מסחרי, בו קיימת תחושת הבטחון המאפשרת גם סוג של "חסכון פנסיוני" לבעלים, תחושת בטחון זו אינה תמיד השיקול.

מבחן הגמישות

עסק הוא דבר מאד דינמי. דרישות העסק בתוספת מקומות לעובדים נוספים או צורך בהגדלת המחסן בשל צרכי ניהול מלאי שונים הופכים את נושא הגמישות לדבר עיקרי. לעומת משפחה המתרחבת ומצליחה להתגורר עוד כמה שנים באותה דירה כאשר שני ילדים גרים יחד באותו החדר, העסק לא יכול לשים שני עובדים על אותו כיסא או לאחסן באותו מקום כמות כפולה של מלאי.
נכס שנרכש על ידי העסק ואינו פנוי להתרחבות יכול לייצר לחצים עסקיים על פעילות העסק ולמנוע את התפתחותו. ואם כבר רוצים להתרחב ומצליחים לרכוש את הנכס הסמוך לנכס שלנו, ככל הנראה מחירו ישקף את הרצון שלנו לרכוש את הנכס להתרחבות.
לעומתו, נכס בשכירות מאפשר גמישות רבה יותר ומאפשר מעבר יחסית מהיר לנכס המותאם יותר לדרישות הנוספות של העסק, שינוי שישתקף מהר מתוצאותיו הטובות של העסק שהתפתח.

מבחן המיסוי

הכרה בהוצאה השכירות הינן מיידיות לעסק והבעלים רואה זאת בכל חודש בהתנהלות השוטפת של העסק ובייחוד בסוף השנה, לאחר שהוצאות השכירות מופיעות בדוח רווח והפסד ומורידות את חבות המס.
בנכס שנרכש על ידי העסק ההכרה בהוצאות הינן רק הוצאות פחת של שני שליש מסך ההוצאה המקסימלית על פחת שהינה 4% מכלל המבנה (ללא מרכיב הקרקע). הוצאות אלה אינן מגולמות בפעילות השוטפת של העסק אלא בדוח הפחת ובמקביל החזר ההלוואה החודשית אינו מופיע במאזן ואינו יורד מסך חבות המס, אך מופיע בתזרים השוטף ומוריד את היתרות הפנויות של העסק לפעילותו.
בנוסף, כאשר בעל הנכס יחליט בעתיד להשכיר את הנכס, תהייה לו גם עלות מיסוי על הכנסות מהשכרת הנכס.

מבחן התזרים

כאשר מחיר השוק של השכירות של הנכס הינו גבוה מהמחיר שאותו משלם העסק בפועל, יש כאן הטבה תזרימית המגולמת בתשלום החודשי. העדיפות להמשיך ולשמור על הנכס בשכירות בכדי להמשיך ולנצל את התשלומים הנמוכים ולהשאיר לעסק תזרים פנוי לפעילותו העסקית. השיקול משמש גם לצד השני, כאשר מחירי הנכסים נמוכים ביחס למחירי השכירות הגבוהים באזור, או לחלופין, ניתן לקנות נכס יותר גדול שישמש גם להתפתחות העסק בעתיד ובנתיים להמשיך ולהשכיר את החלק הלא מנוצל. הכנסה שתאפשר לעסק לכסות חלק מתשלומי ההלוואה בגין הנכס.

מבחן הרווחים הנצברים

חברה בעלת רווחים נצברים המעוניינת ב"בסיס אם" טוב לניהול פעילותה ושמירה על המותג והמוניטין, תעדיף לנצל רווחים קיימים בחברה בכדי לקדם רכישת נכס לבעלותה. נכס זה, למרות שקנייתו מדללת את כמות הרווחים הנצברים ופוגעת ביתרות המזומנים והגמישות העסקית של החברה, מהווה בסיס טוב לפעילות החברה ומבטיח המשך תזרים מזומנים עתידי וכן החלפת נכס החברה מתוצרת "מזומנים בקופה" ל-"רכוש קבוע" וזאת מבלי לפגוע במאזן.
חברה כזו, אם תמשיך לשכור את הנכס בו היא פועלת, תוכל להמשיך ולהיות גמישה עסקית

אך תוריד את ההון העצמי המוחשי שלה בכל מהלך של שיפוץ או שינוי נדרש בנכס שאותו היא שוכרת.

לסיכום

ההחלטה על קניה או שכירות, כאשר אנו עוסקים בנכס מסחרי, מכילה בתוכה בחינות נוספות רבות שאינן מופיעות בשיקולים של משק בית בקניית נכס.

בחינת נושא המיסוי, היכולת התזרימית של העסק לשלם על שכירות או לחלופין לשלם החזר חודשי למשך שנים על הנכס שנקנה וכמובן היכולת של הנכס להתאים להתפתחויות עתידיות של העסק הינן חלק מהדברים הנוספים שעליהם בעל העסק צריך לחשוב ולקחת בחשבון בעת בחינת אפשרויות השכירות או הקניה של נכס לעסק.
גם אפשרויות של קניית נכס מסוים לשימוש למספר שנים ואז מעבר למקום אחר בשכירות, או אפילו לרכוש מראש נכס שיושכר למישהו אחר ולהמשיך ולשמור על האופציות והגמישות של שכירות נכס מותאם לעסק הינן גם אפשרויות שבאות בחשבון בבואנו לבדוק את החלופות השונות.

אך מעבר לכל החשיבה והרעיונות השונים, יש לעשות תוכנית כלכלית ופיננסית מסודרת שתעלה את כל המשתנים הידועים ותנסה להגיע בקירוב למשתנים הלא ידועים וזאת בכדי להביא לבעל העסק את כלל היתרונות והחסרונות של כל חלופה ובכך להביא לתוצאה הטובה יותר עבורו ועבור העסק.