משכנתה לקניית נכס הינה אחת ההשקעות הגדולות ביותר איתן מתמודד כל משק בית בישראל. ככל החלטה פיננסית בהיקף גדול, יש לבחון את האפשרויות הכוללות ולהתאים את היקף המשכנתה, ההחזר החודשי ושינויים צפויים בתא המשפחתי לאורך השנים.
במסגרת ליווי לקבלת משכנתה חדשה אנו מציעים לכם:
אישור עקרוני ניתן על בסיס משק הבית ויכולותיו לעמוד במשכנתה בהיקף נדרש. בעת האישור העקרוני מקבלים הקונים קווים מנחים לגבי היקף המימון שהבנק יאשר, אחוזי המימון של העסקה העתידית, מסגרת משכנתה ושווי הנכס שיוסכם על מימונו וכן צפי כללי להיקף ההחזר החודשי הצפוי. במסגרת האישור העקרוני עדיין לא דנים בריביות ומסלולי ריבית אלא מקבלים "אור ירוק" מהבנק המעוניין להתקדם עם העסקה מייד כשיחתם חוזה. היכרות עם דרישות הבנק מהלווה (הקונה) ע"פ נתוניו האישיים יכולה להוות את ההבדל בין סירוב לקבלת האישור העקרוני
הלוואת משכנתה בנויה ממספר הלוואות אשר לכל אחת תנאים שונים: ריבית, תקופה, הצמדה למדד כל שהוא (או לא) וכן אפשרויות פירעון מוקדם. בבניית התמהיל ישנה חשיבות לא רק לתשלום החודשי השוטף אלא גם להשפעת תקופת המסלול והשינויים הצפויים בסוג ריבית זו לאורך השנים. בניית תמהיל נכון הינה הליך מקצועי הדורש ידע בתחזיות שינויי ריבית, היכרות עם המסלולים השונים והשוני בין מסלולים אלה בבנקים השונים וכן ההשפעה של בחירת מסלול לאורך השנים. בחירת תמהיל נכון יכולה לחסוך בין עשרות אלפי שקלים למאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.
תהליך קבלת המשכנתה לנכס קיים כולל העברת ההסכם החתום לבנק, בתוכו מצויין לוח התשלומים למוכר וכן דרישה של הבנק לקבלת חוות דעת שמאי (מטעם הבנק) לשווי הנכס. הליך משכנתה לנכס קיים יכול לקחת כחודשיים ויש להיערך לנושא במסגרת לוח התשלומים שנקבע. מומלץ לשים לב כי ערך הנכס אינו שונה מהותית מהעלות הממוצעת של נכסים בסביבתו מאחר ואז יכול להיות הבדל בין סכום החוזה והערכת השמאי, דבר שיכול להקטין את סכום המשכנתה ולחייב את הקונה להעברת הון עצמי נוסף, או להגדיל את שיעור המימון בנכס.
משכנתא לבניה הינה משכנתא לכל דבר כאשר ההבדל העיקרי הינו שסכומי המשכנתא נפרסים בשלבים לאורך הבניה וע"פ קבלת אישור שמאי/מהנדס לשווי הנכס. משכנתא לבניה ניתנת רק לאחר השקעת ההון הראשוני בבנית הנכס וקבלת אישור שמאי כי שווי הנכס גבוה יותר, ואז מתקבל החלק היחסי של המשכנתא ע"פ אחוזי המימון שנקבעו מול הבנק. לכן חשוב להשאיר הון עצמי התחלתי לתחילת הבניה.
יש לכם כבר משכנתה, אז למה למחזר?
משכנתה היא הלוואה לזמן ארוך. במהלך הזמן יכולים להשתנות צרכים שונים, יכולות של התא המשפחתי או שינויים בתנאי השוק.
כאשר אחד מאלה משתנה זה הזמן לבדוק כדאיות מחזור משכנתה.
משמעותה של כדאיות מחזור הינה שניתן להעניק לבעל המשכנתה תנאים טובים יותר מהמשכנתה הקיימת ובסיום התהליך לחסוך כסף.
מאחר וכל משכנתה מורכבת ממספר מסלולי ריבית, בכל תקופה לאורך החזר המשכנתה אפשר לבחון את התנאים. שינוי בריבית במשק, שינוי בריביות של מטבע חוץ, הינם פרמטרים שיכולים להשפיע על סכומי המשכנתה וכדאי לבחון אותם מול המשכנתה שלכם – האם ניתן לשפר את תנאי המשכנתה הקיימת ולחסוך סכום ההחזר המשכנתה הכולל. גם שינויים במשק הבית עצמו כגון: גידול בהכנסה הפנויה, שינוי ביכולת ההחזר וגם שינוי בשווי הנכס הקיים יכולים להקטין משמעותית את סכום הריביות לאורך חיי המשכנתה.
במחזור משכנתה ישנן שתי אפשרויות: מחזור "חיצוני" – בסוג מחזור זה ניתן לסלק את המשכנתה הקיימת בבנק ולקחת משכנתה חדשה בתנאים טובים יותר בבנק אחר. מהלך זה הינו מהלך מלא של לקיחת משכנתה, בדומה להליך לקיחת משכנתה חדשה. מחזור "פנימי" – סוג מחזור זה מתבצע בבנק בו מתנהלת המשכנתה הקיימת ולעיתים לא מחייב הליך מלא מתחילתו. לכל בנק ישנם תנאים שונים למחזור פנימי או חיצוני ומומלץ לבחון היטב מהלך פנימי או חיצוני על כל השלכותיו (שינוי בשווי הנכס, שינוי בביטוח הלווים ועוד).
אנחנו מאמינים כי ההצלחה שלכם היא ההצלחה שלנו –
אז למה אתם מחכים? השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם:
© 2023 – יואב שטרן, כל הזכויות שמורות. בניית אתר: שקד דיגיטל.